“港式次按”的危險性

樓市下跌，一般滯後於股市，自貿易戰以來，恒指高位回落，配合加息影響，樓市只升不跌的神話已告幻滅。上周立法會會議，多名議員作出質詢，認為政府應撤辣招及放寬按揭成數，惟得到的答案千篇一律：若確認樓市進入下行周期，會考慮放寬措施。

本報抽查過去一年的樓宇按揭紀錄，發現市場在一系列調控下，形成了新的玩法。有財務公司（財仔）竟在業主不知情下，將手上的多個物業抵押品，綑綁打包向另一間財務公司借錢套現，牽涉的物業有逾百多個。

這類港式次按（submortgage）規模難以完全掌握，財仔向誰人放貸、金額多少，亦無從監管，若財仔資金鏈斷裂，肯定有漣漪效應。不知道政府官員有否洞悉在金融體系中，藏着一個計時炸彈？

政府主要靠兩招壓抑樓市，一是印花稅辣招，另一是金管局出招收緊銀行的樓宇按揭成數，其中後者衍生出財仔在過去多年蓬勃發展。本報發現今年以來，多間財仔將債仔們的物業打包，捆綁成一籃子抵押品，向另一間財仔借錢，亦即次按。記者抽查逾百個被「次按」的物業，發現環球信貸、藹華物業、香港信貸等多間財務公司，今年於次按上非常活躍，一般會把10個以內的物業打包，康業資本國際更一口氣將19個物業打包，按給另一間日本公司歐力士財務。

這些物業的原業主，對於自己抵押予財仔的物業，竟被該財仔私自再抵押給另一財仔，顯得毫不知情。其中家住觀塘的袁小姐大驚：「唔係吓話！點解會咁？」其物業原在去年3月抵押給康業資本國際，今年7月再做二按。今年9月尾，竟被康業資本國際連同其他業主物業，綑綁抵押給歐力士財務。另一位住在新蒲崗大廈的業主吳小姐，聽到消息後亦感到不可思議，「佢應該唔可以咁做，我要同屋企人商量吓先，唔該你，你畀咗個好重要嘅訊息我。」2014年吳小姐向康業按揭時已被轉按到東亞銀行，其後再做二按，去年轉到環球信貸做三按，結果被打包予財仔開源融資。記者與她再聯絡時，她指正與律師研究是否需要採取行動。

其他業主如住洗衣街唐樓的梁小姐，表示對此事充滿無力感，「講真做加按，都係迫不得已，我緊係想一次過pay off，但無奈暫時未有能力，我可以點？你話我知可以點？」龍蟠苑利太聽着記者來意，一言不發皺着眉頭關門。同苑的謝女士得知受影響業主不只她一人，便迅速關門。

財仔借財仔的風險，是業主在不知情的情況下多了一個新債主，大律師陸偉雄指，一般而言新債主都有權隨時call loan。律師鍾卓成亦指出：「財仔同業主份loan agreement，通常有寫一行叫『隨時要求還款』的凌駕性條款，咁佢哋隨時可要求業主即時還錢（call loan）。」這些次按物業，跟據土地註冊處資料，遍及旺角及觀塘唐樓、街坊屋苑嘉湖山莊及龍蟠苑，以至西貢別墅、陽明山莊等。

更甚者，有財仔在打包物業抵押時，同一時間向兩間財仔借錢，但卻無資料顯示借貸金額及先後次序等，當牽涉的債權人更多時，情況更加複雜。

有行內人士指，一般而言，業主將物業抵押予財仔，息口為18厘，該財仔將物業打包再借，息口則為12厘，這樣可賺取4至6厘淨息差，亦可在樓市暢旺時擴張業務，但對業主來說並不公平，事關這批次按承造時，若未事先通知承造物業一按的銀行或財仔，後者有權因此call loan及收樓。當樓市遇冷風，擴張過度的財仔便有風險，借次按的財仔資金有問題，其債主隨時可向任何綑綁在一起的業主call loan，最惡劣情況是「火燒連環船」。

記者統計，今年環球信貸將20個物業打包按走，利星行接收最多物業打包，共32個單位，第二位的歐力士有28個，而排第三的友邦信貸承接了23間，這些很可能只屬冰山一角。

資料來源:https://hk.finance.appledaily.com/finance/realtime/article/20181129/58969938