【定息按揭】按證定按計劃今起接受申請 免壓測救呼吸Plan一命

由按證公司推出的定息按揭試驗計劃今起接受申請，雖然近日拆息驟跌，減息環境下令定按吸引力稍遜，但由於按證定按免壓測，變相成為使用發展商高成數按揭（呼吸Plan）業主的轉按逃生門。 

所謂「呼吸Plan」，即由發展商包辦的審查全免按揭計劃，基本上只要有呼吸便可獲批超高成數按揭。按揭一般由發展商旗下財務公司提供，按息遠較銀行高，主要針對不夠首期、未能找到銀行做按揭的準買家。 

以2015年開售的呼吸Plan經典紅磡環海．東岸為例，當時買家可免入息證明向九建「財仔」借盡一按或二按上會，只需繳付樓價5%作首期。首年按息為最優惠利率（P）減0.5厘，其後升至P加0.75厘，即目前實際按息達5.75厘。相較之下，隨著現時1個月港元拆息跌穿1厘，H按實際按息僅2.1厘，意味呼吸Plan較市場按息高出3.65厘。呼吸Plan業主若想轉按至銀行，必須有足夠月薪通過壓測，否則只能一直捱貴息。 

不過，於按證新推的定按計畫下，申請人則無需通過銀行「加3厘」的壓力測試，只需要符合每月供款佔入息比率（DTI）不超過50%的要求，大大降低呼吸Plan業主轉按門檻。 按證公司10年、15年及20年定息按揭試驗計劃年利率分別為2.55厘、2.65厘和2.75厘，每宗私人住宅貸款上限1,000萬港元。定息期完結後，借款人可繼續選擇採用定息按揭或轉為浮息續期（P減2.35厘）續期。 

假設有買家3年前付兩成首期參加呼吸Plan上車，購入1,000萬元單位，計畫為5年還息不還本，目前尚有2年期滿。簡單以未來2年呼吸Plan實際按息5厘、市場H按按息2.5厘計，買家打算現時轉按至銀行借8成按揭，貸款額800萬元、還款期30年，即使月薪已達7萬元仍不足以過壓測。就算買家打算供多2年後才轉按，壓測下買家入息仍需達約7.8萬元（見表），即轉會無望。 

反觀免壓測的按證定按推出後，上述例子便可立即轉按。以10年定按計畫為例，只計及供款佔入息比率要求，月薪要求由7.8萬元大降18%至約6.4萬元，而轉按後每月供款更較呼吸Plan少1,500元。但需要留意，大行中暫時只得中銀香港及渣打香港參與計劃，滙豐及恒生均未有參加，其他參與銀行包括創銀、大新、工銀亞洲、上商及東亞，試驗計劃申請期約6個月，至10月31日為止。 

經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示，不少呼吸Plan於前段蜜月期過後，按息隨即升至高達6至8厘，故一直不乏業主希望轉按，否則捱貴息下或終要賣樓收場。由於按證定按無需壓測，相信有助一批使用呼吸Plan業主轉按，尤其是自住用家。 

不過，由於近月樓價有所下跌，他提醒業主需要留意銀行估價調整，而於選擇定息按揭年期時，亦要留意相應的入息最低要求。「10年、15年及20年定按按息不同，10年期按息最低（2.55厘），由於定息期內每月供款較少，所以入息要求變相會比20年定按低。」

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