買樓只準備首期夠唔夠？今日話你知，你仲有咩要注意！

香港地少人多，有強大的剛性住屋需求，但在資產升軌周期，單憑收入難以追上樓價，「上車」仍有一定難度，即使政府目前有特定措施幫助首置人士，但支出仍是不菲，所以在決定買樓前，重中之重是做足功課及籌備足夠資金，始終簽約後是沒有「冷靜期」的，想後悔便要賠雙方訂金及經紀佣金，稍一不慎隨時置業夢碎。

首期外還需繳交印花稅

最近有其他讀者來函，想購買未補地價的二手居屋，但發現他們只預備了首期、裝修、佣金、律師費等支出，完全沒有考慮到印花稅近三十萬！可能他們是首次置業的關係，沒有做足功課，萬一衝動簽訂了臨約，短期內仍未準備足夠的印花稅，很大機會出現「撻訂」情況，除了未能成交，亦要賠償業主方及地產代理的損失。特別是購買未補價之居屋，由於樓價有所折讓，要注意的事項較私樓多，相對容易中伏。建議除了準備首期最少5%外，也要額外準備多10至15%樓價資金，才可較順利完成整個物業交易，以免中途出現周轉不靈情況。

特別是「上車一族」，通常都要申請按揭。但財務機構（通常是銀行）絕不是善堂，不會保證必借，而其中一個重要評估指標是信貸報告，用以證明你是「有借有還人上人」。筆者建議讀者們簽約前先自行查閱TU（TransUnion，環聯信貸資料庫），如評分是屬於首三個級數A、B或C，銀貸機會很高；相反，如評分是屬於尾三個級數H、I或J，幾乎可以肯定沒有任何機構願意向你貸款。萬一目前評級過低也不用慌張，只需將買樓事情稍作延遲，集中重整信貸紀錄，未來每期按時還款，都有助你的信貸狀況復原，進度良好的話通常半年時間可令評分上升改善。

準確計算每月負擔能力

即使今天準備了足夠現金流，TU亦保持高評分，也不保證你可以簽約上會。一般流程通常是先簽臨約再搵按揭，即是說已「洗濕個頭」，而銀行方需要評估物業目前的價值，以及你未來的還款能力，才會決定最終按揭成數。正面的影響因素有包括估足價、收入夠、過壓測、低負擔比率等等，以上任何一個因素出現「紅燈」，或會影響整個按揭審批，嚴重的話甚至未能上會，取消整個物業交易。所以財政上較緊拙的人，買樓切勿輕舉妄動。 

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