知識點：繼承遺產物業必知：業權/按揭/凶宅問題

遺產物業承辦手續繁瑣，業權形式、物業所在地、有沒有相關債務或按揭欠款，均會影響繼承方法。為此，整合了承辦遺產物業的注意事項，繼承人要特別看清以下重點。
業權類別
業權大致分3種，包括全權擁有、分權共有，和聯權共有，3個業權形式的繼承方法也不同。
1 . 全權擁有 (Sole ownership)
即是物業僅得一位業主。業主過身後，物業便全權屬於繼承人。
2. 分權共有 (Tenancy in common)
即「聯名物業」的其中一個形式，每名業主各持一定比例的業權。業主過身後，其所持有之業權部分，會自動由其遺產受益人所取得，繼承人會成為聯名業主之一。
3. 聯權共有 (Joint tenancy)
亦屬「聯名物業」的其中一個形式，又稱「長命契」。聯權共有下，身故者持有的物業權益，將自動由其他在世的聯權共有人繼承，直至剩下最後一人為止。
如原本只得2名聯權共有人，在世的聯權共有人，便成為物業唯一擁有人。如聯權共有人多於2名，身故者生前擁有的權益將平均分予在生的共有人。
海外物業受當地規管
如身故者持有海外物業，其遺產繼承則受當地法例規管，或需依法繳交遺產印花稅（香港現已取消徵收遺產印花稅）。
償還先人債務
將遺產分發予受益人前，遺產代理人會先清還債務才作承繼，並不會因為借款人過身而一筆勾銷。如物業之前因欠債而被釘契，繼承人便須先還債「解釘」。如遺囑資產不足以應付債項，而繼承人亦無能力代為還款，債權人便有權入紙法庭，強制收樓。
轉名前不得轉按
如遺產物業尚有未清還之按揭貸款或按揭保費，供款責任將由繼承人承擔。
承辦遺產物業，需時約4至5個月，過程中不得代為轉按 / 加按，必須等承辦手續完成，物業成功由身故者轉名至繼承人後，才能轉按、加按或重按。
想加快進度，遺產代理人可以先向銀行提供死亡證和律師樓文件，申請按揭預批。待高等法院的遺產承辦處發出轉名令後，銀行便能即時發放貸款。
出租放售要等承辦書
承辦物業期間，如想將物業出租或放售，必須先從高等法院的遺產承辦處，取得遺囑認證書（Grant of Probate）或遺產管理書（Letter of Adminstration），兩者統稱為「承辦書」，用以證明遺產代理人，有權處理死者遺產。
取得承辦書後，即使物業未完成轉名，遺產代理人仍有權代為將物業出租放售。新業主必須保存這份承辦書，否則日後放售時，或因為文件不齊全以致交易告吹。
遺產物業是否等於送契樓？
遺產物業雖不涉及金錢交易，但不被視為「送契樓」。如在土地註冊處查冊，送契樓會有贈契 (Deed of gift）的註明。
遺產物業是否等於凶宅？
土地登記冊上會顯示死亡證登記，但一般而言，如屬自然死亡，即使地點在單位內，銀行都不會視其為凶宅。