私樓、未補地價嘅居屋、夾屋及公屋都可以向銀行申請「逆按揭」
2022年02月19日 |
逆按揭聽就聽得多 到底適合咩人?
面對人口老化和預期人口壽命上升的情況下，政府一直推行不同的安老政策去完善退休制度，例如年金計劃、自願醫保計劃等，近年則力推逆按揭計劃，主要是長者將自住的住宅抵押於銀行，再換取一筆過或分期的退休收入。在進行逆按揭後，長者可以一邊住在已抵押的物業，同時也可以從中獲得收入。本文主要與讀者簡介逆按揭計劃和適合計劃的人士。
按揭證券公司在2012年推出「安老按揭計劃」，主要讓55歲或以上的長者，將他們持有的物業抵押於銀行，然後以一筆過或每月的收入作為生活費。但不是任何人士都可以申請逆按揭計劃：申請人必須持有香港身份證、抵押的樓宇樓齡50年以下 (50年以上需要先評估) ，收取的金額直到逆按揭計劃到期為止，長者也可以繼續居於單位直到終老。在到期後，家人可以回購物業，否則銀行會收回物業作拍賣，如果收回的費用遠少於逆按揭的費用，銀行不會向家人追討當中的差額。
終身無需還款
長者借到的貸款，可以在生前無需還款，直到百年歸老。但如果後人或業主想在生前償還貸款都可以，以提早贖回物業。如果後人不希望繼承住宅的話，在長者身故後也可以選擇不還款，只是會失去繼承物業的權利，物業會由銀行收回再拍賣出售。
只限自住單位也不可以出租和出售
有些長者可能持有多個物業，但逆按揭只限將自住的單位進行抵押。同時，由於逆按揭的好處是長者進行逆按揭後，仍可以住在單位直到百年歸老，因此理應單位需要繼續自住，不可以進行出租。但如果申請人因為要接受長者或醫療護理服務而搬出單位，便可以將單位出租。同時，與樓按類似，由於業主已經將物業抵押於銀行，只有從銀行先贖回物業才可以進行買賣。如果遇上貸款人破產、物業不再是主要居所、出租、業權被分割的情況下，銀行有權終止貸款，要求業主清付貸款。
借款最多三人
因為不少的物業會以個人、聯名或公司方式持有，如果是夫妻兩人將自住的單位進行逆按揭的話當然無問題、如果要將單位進行逆按揭的話，最多只限三人。即使物業是以公司持有，都要證明該三人已經全權持有該公司，同時也需要已還清所有貸款。如果有多於三名聯名業主希望申請的話，銀行有較大機會拒絕批出申請。
缺點一: 還本又還息
如果後人希望日後贖回單位的話，與按揭一樣，需要支付本金加利息。根據政府的網頁資料顯示，年利率會以香港最優惠利率減2.5%，現時為2.75%，同時會以按月用複利息計算。由於業主在生前無需償還貸款，在多年「利疊利」的情況下，令到貸款的金額愈來愈高，當業主百年歸老的時候，可能親友需要高於借款成本去贖回物業。
缺點二: 借錢開支
根據網頁資料顯示，800萬以下的樓宇可以借到100%的銀行估值、800萬以上為港幣800萬元及港幣800萬元以上的50%之總額，但當中有不少的隱藏成本，例如按揭保費、輔導費、手續費和其他費用及開支，因此會出現「借100收80」的情況。
大型維修都要夾錢?
與按揭一樣，即使物業已抵押予銀行，業主也需要支付物業之保養、差餉、政府地租、管理費等費用。如果業主未有妥善保養物業，銀行有權提早要求業主償還貸款。
適合人士: 物業不打算留給任何人
如果有長者本身「膝下無兒女」，也不打算將物業留給任何人，是唯一合適的人士。因為長者既可以在生時有一筆穩定的收入，也可以繼續在自己的「安樂窩」安享晚年。但如果本身有物業的長者，或本身打算將物業留給後人的話，逆按揭只會加重他們的還款壓力，所以申請前要先與家人討論清楚。
面對人口老化和預期人口壽命上升的情況下，政府一直推行不同的安老政策去完善退休制度，例如年金計劃、自願醫保計劃等，近年則力推逆按揭計劃，主要是長者將自住的住宅抵押於銀行，再換取一筆過或分期的退休收入。在進行逆按揭後，長者可以一邊住在已抵押的物業，同時也可以從中獲得收入。本文主要與讀者簡介逆按揭計劃和適合計劃的人士。
按揭證券公司在2012年推出「安老按揭計劃」，主要讓55歲或以上的長者，將他們持有的物業抵押於銀行，然後以一筆過或每月的收入作為生活費。但不是任何人士都可以申請逆按揭計劃：申請人必須持有香港身份證、抵押的樓宇樓齡50年以下 (50年以上需要先評估) ，收取的金額直到逆按揭計劃到期為止，長者也可以繼續居於單位直到終老。在到期後，家人可以回購物業，否則銀行會收回物業作拍賣，如果收回的費用遠少於逆按揭的費用，銀行不會向家人追討當中的差額。
終身無需還款
長者借到的貸款，可以在生前無需還款，直到百年歸老。但如果後人或業主想在生前償還貸款都可以，以提早贖回物業。如果後人不希望繼承住宅的話，在長者身故後也可以選擇不還款，只是會失去繼承物業的權利，物業會由銀行收回再拍賣出售。
只限自住單位也不可以出租和出售
有些長者可能持有多個物業，但逆按揭只限將自住的單位進行抵押。同時，由於逆按揭的好處是長者進行逆按揭後，仍可以住在單位直到百年歸老，因此理應單位需要繼續自住，不可以進行出租。但如果申請人因為要接受長者或醫療護理服務而搬出單位，便可以將單位出租。同時，與樓按類似，由於業主已經將物業抵押於銀行，只有從銀行先贖回物業才可以進行買賣。如果遇上貸款人破產、物業不再是主要居所、出租、業權被分割的情況下，銀行有權終止貸款，要求業主清付貸款。
借款最多三人
因為不少的物業會以個人、聯名或公司方式持有，如果是夫妻兩人將自住的單位進行逆按揭的話當然無問題、如果要將單位進行逆按揭的話，最多只限三人。即使物業是以公司持有，都要證明該三人已經全權持有該公司，同時也需要已還清所有貸款。如果有多於三名聯名業主希望申請的話，銀行有較大機會拒絕批出申請。
缺點一: 還本又還息
如果後人希望日後贖回單位的話，與按揭一樣，需要支付本金加利息。根據政府的網頁資料顯示，年利率會以香港最優惠利率減2.5%，現時為2.75%，同時會以按月用複利息計算。由於業主在生前無需償還貸款，在多年「利疊利」的情況下，令到貸款的金額愈來愈高，當業主百年歸老的時候，可能親友需要高於借款成本去贖回物業。
缺點二: 借錢開支
根據網頁資料顯示，800萬以下的樓宇可以借到100%的銀行估值、800萬以上為港幣800萬元及港幣800萬元以上的50%之總額，但當中有不少的隱藏成本，例如按揭保費、輔導費、手續費和其他費用及開支，因此會出現「借100收80」的情況。
大型維修都要夾錢?
與按揭一樣，即使物業已抵押予銀行，業主也需要支付物業之保養、差餉、政府地租、管理費等費用。如果業主未有妥善保養物業，銀行有權提早要求業主償還貸款。
適合人士: 物業不打算留給任何人
如果有長者本身「膝下無兒女」，也不打算將物業留給任何人，是唯一合適的人士。因為長者既可以在生時有一筆穩定的收入，也可以繼續在自己的「安樂窩」安享晚年。但如果本身有物業的長者，或本身打算將物業留給後人的話，逆按揭只會加重他們的還款壓力，所以申請前要先與家人討論清楚。
