購買二手樓，擔心按揭年期不足？
2022年03月19日 |
近日二手樓價回軟，不少業主要減價才能甩手，市場轉由買家主導。有網民出post大呻，原本打算將樓齡已有37年的麗晶花園居屋放賣，叫價550萬元，竟無人睇樓，引起網上熱議，有咩因素阻礙買家買舊樓？
有網民紛紛留言，真指麗晶花園位置及配套差，雖然處於九龍灣，但不近港鐵站，如步行前往屯馬線啟德站，步程至少要10分鐘，更比公屋包圍。有網民分析，綠表客未必願意花5球，買樓齡近40年居屋，反而抽新居屋仲好。亦有網民建議劈價數十萬元至500至520萬水位，應有人願意接貨。
其實，市場上舊樓仍有不少捧場客，因實用面積高，有更大可塑性，而且價錢一般較為相宜。不過，亦有不少準買家不喜歡舊樓，因買入後花錢裝修，同時主要有兩大考慮。
難爭取長年期按揭
第一個考慮就是按揭年期，很多時舊樓按揭還款期未必可以拉至最多30年，若然準買家資金不足，更有撻訂收場風險。以樓齡50年為例，如果經按揭保險申請8至9成按揭 ，大部分按證保險計劃均需要以「75年減樓齡」計算還款期，換言之，樓齡50年物業最多只可做25年按揭。即是樓齡愈高，供款期愈短。換句話說，買家每月需承擔更多供款金額，帶來一定程度財政壓力，部分準買家甚至因而過不了壓力測試。
以上述單位為例，雖然仍可做30年的長年期按揭，但問題是再下一手業主未必可以，愈舊的樓變成愈難易手。
大維修最攞命
此外，買入舊樓最大問題要面對大維修潛在風險。因為根據強制驗樓計劃，樓齡 30年或以上的私樓業主，須在接獲屋宇署要求後，於限期內進行驗樓及維修。 所以在買入舊樓前，要了解是否需要大維修，以及何時進行。
有網民紛紛留言，真指麗晶花園位置及配套差，雖然處於九龍灣，但不近港鐵站，如步行前往屯馬線啟德站，步程至少要10分鐘，更比公屋包圍。有網民分析，綠表客未必願意花5球，買樓齡近40年居屋，反而抽新居屋仲好。亦有網民建議劈價數十萬元至500至520萬水位，應有人願意接貨。
其實，市場上舊樓仍有不少捧場客，因實用面積高，有更大可塑性，而且價錢一般較為相宜。不過，亦有不少準買家不喜歡舊樓，因買入後花錢裝修，同時主要有兩大考慮。
難爭取長年期按揭
第一個考慮就是按揭年期，很多時舊樓按揭還款期未必可以拉至最多30年，若然準買家資金不足，更有撻訂收場風險。以樓齡50年為例，如果經按揭保險申請8至9成按揭 ，大部分按證保險計劃均需要以「75年減樓齡」計算還款期，換言之，樓齡50年物業最多只可做25年按揭。即是樓齡愈高，供款期愈短。換句話說，買家每月需承擔更多供款金額，帶來一定程度財政壓力，部分準買家甚至因而過不了壓力測試。
以上述單位為例，雖然仍可做30年的長年期按揭，但問題是再下一手業主未必可以，愈舊的樓變成愈難易手。
大維修最攞命
此外，買入舊樓最大問題要面對大維修潛在風險。因為根據強制驗樓計劃，樓齡 30年或以上的私樓業主，須在接獲屋宇署要求後，於限期內進行驗樓及維修。 所以在買入舊樓前，要了解是否需要大維修，以及何時進行。
一般而言，大維修每10年一次，每次涉資10萬元。加上，每5年一次驗窗，每次1萬元，十年內漏水及冧石屎維修費等動輒要十多萬元，所以買入舊樓要有心理準備，要預留一大筆維修費，因而影響部分買家買舊樓意欲。
購置二手樓需留意，好多時舊樓按揭還款期未必可以拉至最多30年，若然準買家資金不足，更有撻訂收場風險。
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