樓宇資訊- 專欄｜年過70退休綠表客 點獲批30年按揭？

房委會按揭擔保機制如何運作？ 談到居屋按揭的特殊性，首先要理解居屋跟私人住宅買賣不同，居屋（不包括由房協與建的居屋）有來自房委會親自提供、最長達50年的按揭貸款的擔保。因此，前者在銀行的按揭審批較後者簡單和具彈性，甚至連年老的退休人士都有可能借到供款年期30年的按揭。  

所謂房委會的「按揭貸款擔保」，乃指由房委會向銀行保證萬一業主「斷供」，房委會將代業主先向銀行償還欠款，然後才自己向業主追討款項。對於銀行來說，有時即使遞交按揭申請者是銀齡退休人士，因為背後有房委會做擔保，這筆貸款對銀行來說接近「零風險」。

不時聽到有些老人家希望運用手上的綠表資格協助子女置業。其實對於退休人士，銀行甚至接受以子女提供的「家用」作為入息證明，而無需傳統的糧單或稅單。買家亦無需像私樓那樣購買額外購買按揭保險，便可申請高成數按揭。綠表最高可借九成半，白表最高亦可達九成。至於按揭年期方面，私樓按揭通常以「75 減」人齡計算，但有擔保的居屋，銀行會採用「99 減」人齡計算，這讓高齡長者仍有機會獲批長年期按揭。
 
最近我們有一位年逾七十的綠表買家客戶，他本身已退休且無固定收入，但他看中了一個距離首次發售日期約 25 年的二手居屋單位，成交價約 600 萬元。這裡涉及一個關鍵概念叫「擔保期」，房委會的擔保期由首次發售日起計最長為 50 年。若居屋樓齡較新，綠表買家最高可做 30 年按揭；以這位客人為例，若單純按「99 減年齡」計算，最長只能獲批約 21 年按揭。雖然子女給予的「家用」足夠供樓，但客人擔心供款年期太短會令每月開支大增。以 600 萬樓價、借六成半即貸款額 390 萬元計算，若只做 21 年按揭，月供高達約 21,500 元，對退休人士來說絕非小數目。經過商量後，考慮到客人與子女均有積蓄，首期預算較充裕，我們決定減低按揭成數，以向銀行爭取增加供款年期。結果因按揭成數減至六成半，一間大型銀行願意批出30 年按揭，客人的每月供款由21,500元降至約17,000元。  

業主離世後按揭處理方法 或許有人會問，供款年期那麼長，如果年邁的業主他日未還清就百年歸老，未供完的按揭該如何處理？這取決了老人家生前有否立下遺囑。若已立下「平安紙」指定繼承人，例如指定由孫兒繼承物業，當業權轉移至繼承人名下時，舊有的按揭契約便會終止，繼承人需要向銀行重新申請按揭。由於這類居屋有政府擔保，通常在原銀行重新造按揭都不成問題。 

若長者沒有立下遺囑，物業通常會由法定繼承人（例如幾名子女）共同繼承。不過，如當中有人想放棄業權，將其轉贈予其他繼承人，這種轉讓則在法律上會被視為「送贈契」。而銀行普遍對送贈契物業有戒心，一旦物業被界定為送贈契，若繼承人日後想將單位出售，下手買家在申請按揭時可能會遇上阻滯，一般要待送贈一刻起計五年後，銀行才會重新接受申請。 

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